Výška nájomného v kancelárskych budovách je zatiaľ stabilná. Toto sú predikcie odborníkov do budúcna

• V treťom kvartáli 2022 predstavovala celková rozloha kancelárskych priestorov v Bratislave 1,97 milióna m², miera ich neobsadenosti však vzrástla na takmer 12 %
• Podľa CBRE je čoraz väčším trendom udržateľnosť budov. Bratislava aktuálne ponúka takmer 659 300 m² (33 %) kancelárskych nehnuteľností s platným certifikátom zelenej budovy
• V Bratislave poklesla nájomná aktivita, a to o 11 %. Nové nájmy tvorili 69 % transakcií
• Výška nájmov je zatiaľ stabilná, no do budúcna CBRE očakáva jej nárast spôsobený infláciou a zvyšovaním cien
• CBRE predpokladá, že do budúcna bude rásť hlavne verejný sektor, ktorý sa postupne sťahuje do komerčných nehnuteľností v podobe dlhodobého prenájmu

Podľa najnovších meraní globálnej realitno-poradenskej spoločnosti CBRE dosiahla celková rozloha kancelárskych priestorov v Bratislave, v treťom kvartáli tohto roku, rozlohu 1,97 milióna m². Celkom 15 % všetkých priestorov pritom tvoria kancelárie triedy A+, 39 % patrí triede A a 46 % tvoria kancelárske priestory triedy B.

Celková miera neobsadenosti kancelárskych priestorov v našom hlavnom meste, na konci 3. kvartálu roka, mierne vzrástla na 11,87 %, pričom v centre mesta stúpla na 9,22 %. V zóne Central Business District (CBD) sa zase miera neobsadených kancelárií zvýšila na 13,17 %. Na druhej strane, na južnom nábreží miera neobsadenosti klesla na úroveň 6,51 %. CBRE tiež avizuje, že vďaka novému projektu Lakeside Park 02 v Bratislave pribudlo ďalších 14 000 m² kancelárskych priestorov. Aktuálne sú však už všetky obsadené.

Na margo aktuálnej situácie na trhu bratislavských kancelárií a ich atraktívnosti sa vyjadril aj Oliver Galata, riaditeľ kancelárskeho sektoru v CBRE Slovensko. „Situácia je pozitívna najmä v centrálnych lokalitách, atraktívnych nových projektoch a v projektoch vo výstavbe. Kancelárie v širšom centre mesta priťahujú nájomcov ťažšie, avšak v prípade kvalitnej nehnuteľnosti tu o záujem nie je núdza. Predpokladáme, že do budúcna bude najväčší nárast práve v kategórii „verejný sektor“, ktorý začal postupné sťahovanie do komerčných nehnuteľností v podobe dlhodobého nájmu. V minulom roku predstavovala nájomná aktivita v rámci „verejného sektora“ takmer 20 % z celkového prenajatého objemu (46 000 m²). Tento rok predstavuje 15 % a očakávame, že ku koncu roka to bude ešte viac.“

Dodal tiež, že čoraz väčším trendom je aj ESG agenda. Bratislava ponúka takmer 659 300 m² kancelárskych priestorov s platným certifikátom zelenej/udržateľnej budovy. Celkovo to predstavuje 33 % z celkového objemu (38 z 300 budov). Najvyššie hodnotenie „BREEAM Outstanding“ pritom obdržala práve administratívna budova Twin City Tower. Zároveň, najvyšší certifikát „LEED Platinum“ majú na svojom konte budovy Digital Park a EINPARK Offices.

• NÁJOMNÁ AKTIVITA MEDZIROČNE POKLESLA O 11 %

Podľa CBRE bolo v treťom kvartáli 2022 v Bratislave prenajatých 38 760 m² kancelárií, čo je o 11 % menej v porovnaní s rovnakým obdobím roku 2021. Najväčšou transakciou bola v tomto období uzavretá zmluva s Lakeside Park 02.

Podľa CBRE odborníkov tvorili nové nájmy až 69 % z celkovej lízingovej aktivity. Zvyšných 16 % patrilo renegociáciám, 14 % expanziám a zvyšné 1 % tvorili pred-prenájmy. Viac ako 52 % transakcií sa pritom udialo práve v centre Bratislavy a v zóne CBD, a to s celkovou rozlohou 20 221 m². V rámci transakcií dominoval sektor profesionálnych služieb s pomerom 22 % (8 566 m²). Veľký podiel si v 3. kvartáli ukrojili aj ostatné služby (18 %) a IT sektor (14 %).

• VÝŠKA NÁJMOV ZATIAĽ OSTÁVA STABILNÁ, CBRE VŠAK PREDIKUJE ICH NÁRAST

Výška mesačných nájmov kancelárií v Bratislave sa zastabilizovala na úrovni 17 €/m², zatiaľ čo priemerná mesačná cena nájmov je 13 €/m². CBRE odborníci však očakávajú, že v najbližšom období ceny nájmov porastú z dôvodu inflácie, vyšších stavebných nákladov, nákladov na energie aj výstavbu nových projektov či náročnejších podmienok financovania.

„V segmente kancelárií sa najviac rozpráva o náraste prevádzkových nákladov, pričom dôležitou témou je aj indexácia nájomných zmlúv, ktorá súvisí s rastúcou infláciou. Prevádzkové náklady a ich nárast budú závisieť od konečných cien za energie v roku 2023, pričom v súčasnosti predstavujú prevádzkové náklady v kancelárskom segmente v Bratislave v priemere 3,5 € - 5 € na m2. Zároveň, už od nástupu pandémie rastie aj inflácia v eurozóne. Aj z tohto dôvodu očakávame, že v budúcnosti bude výška nájomného rásť,“ vysvetľuje Oliver Galata.

Pozitívny je fakt, že CBRE v tomto roku očakáva menej voľných kancelárskych priestorov, čo znamená, že aj nižšiu mieru neobsadenosti. V roku 2023 bude na trh v Bratislave doručených takmer 114 000 m² nových kancelárskych objektov, veľká časť z nich je už však predprenajatá. „Aj z tohto dôvodu nájomníkom, ktorí nad prenájmom ešte stále uvažujú odporúčame, aby si ho zabezpečili čo najskôr,“ uzatvára Galata.